二手房成交反超新房，买房逻辑变了？

　　二手房成交反超新房，买房逻辑变了？

　　存量时代交易规则将改写，市场需求从“有房住”转向“品质居住”

　　今年上半年，全国二手房网签面积同比上涨10.2%，二手房成交面积占住宅总交易规模比重突破50.4%。对比2025年全年46%的占比，连续攀升的数据形成明确行业拐点，标志着国内楼市全面步入存量时代。全国已有北京、上海、广东、江苏等18个省份二手住宅交易量反超新房。

　　在中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”的要求下，多个城市通过多种方式盘活存量房源，推动既有住房资源的优化配置，激活存量住房价值。在此背景下，普通人的住房选择也发生了变化，越来越多人购房时开始将二手房纳入考虑范围。

　　记者 孙佳琪 魏银科

　　六年内两次买房

　　他的选房逻辑变了

　　2020年，从事地产行业的济南市民李先生出于刚需决定买房。当时他的选购标准锚定区域位置、学区配套与房企综合实力，再加上当时新产品的户型设计等综合因素，他决定入手东部某新楼盘期房。“不管是从投资还是自住方面考虑，新楼盘项目还有价格上涨空间，算是当时的最优选择。”李先生回忆道。

　　2022年，他在市场上行窗口的高位售出了这套房产。本想着用卖房的钱置换房源，没想到随之而来的是房地产市场价格的下行，此后李先生一直处于观望状态。

　　4年后的2026年，李先生决定再次买房，这时他的置业选择发生了根本性转变，最终购入一套交付未超2年的次新房。小区实景全部落地，户型设计、社区圈层等细节一目了然，经过多方权衡，李先生觉得，这是当下最适配他的选择。

　　“和2020年买房时相比，这次预算减了不少，不愿再上过高杠杆，而市中心高端改善新楼盘超出了预算，相比之下，这次买的次新房因开发时间稍早，从位置、配套到项目品质，对我来说都最合适。”李先生直言。

　　从追逐全新商品房到理性选择次新房，从单一看重品牌溢价到深度研判细节，李先生两次购房的选择变迁，直观映照出房地产行业从增量扩张迈入存量消化新阶段的转折。

　　新房量价同步下行

　　处于去库存调整期

　　为什么二手房成交量逐渐超过新房？业内人士表示，这一问题可从新房存量、区域位置，以及人们购房观念等诸多因素中找到答案。此外，房地产近年来投资属性不断削弱，逐渐回归住宅属性。

　　深耕济南市场的房产中介王先生，直观感受到购房群体清晰的分层特征。外地来济就业的年轻刚需，大多选择东部、西部城市副中心总价百万级刚需新房或次新房；老城区存量房买家集中于两类人群：需要主城学区的适龄子女家庭，以及工作、经营固定在老城的从业者。

　　王先生坦言，当代年轻人早已摒弃“结婚必须买房”的固有认知，不少95后、00后认为租房综合成本更低；刚需、刚改群体观望情绪浓厚，房源价格达不到心理预期便暂缓置业，不会再出现恐慌性购房。

　　对于新房与二手房的取舍，购房者跳出简单标签评判，形成多维度对比体系。

　　李先生对此深有体会：新房手续透明、产品设计更新潮，但核心地段优质新盘定价偏高，超出普通改善群体承受能力；次新房优势在于实景落地、配套成熟、户型细节优异。“选房不能单纯区分新房、二手房，要从城市板块、片区配套、楼盘品质、个人预算等多维度横向对比。”李先生表示，若未来推出适配预算的智能化迭代新品，仍会纳入选购范围。

　　房地产数据统计机构克而瑞(CRIC)发布的济南市区近三年新房交易数据显示，当前济南楼市正经历显著的供需结构重塑。虽然2026年数据统计周期仅涵盖前7个月，但年化折算后，其供应面积相较2025年的329万平方米及2024年的389万平方米出现缩水，房企推盘积极性明显降温。然而，价格端下行态势显著，2026年成交均价降至16838元/平方米，较2024年下调约6.4%。反观成交端则展现出较强韧性，与2025年全年水平基本持平，表明市场刚需支撑仍在。

　　这一系列数据表明，济南新房市场正通过“以价换量”的策略主动加速去化，整体步入深度去库存的调整周期。

　　楼市交易规则将改写

　　高品质住宅会获得更高估值

　　业内专家解读，存量时代意味着楼市交易规则将改写：过去以新房开发、土地出让拉动经济的增量模式落幕，新房、二手房并行流通成为长期常态。参照海外成熟城市发展规律，进入存量阶段后，房屋交易总量不会大幅萎缩，但市场内部结构将持续重构，二手房流通对楼市量价的影响力持续提升。

　　山东财经大学中国经济研究院杨志恒教授则进一步从城镇化阶段、人口结构、土地供给维度，深度剖析存量时代到来的必然逻辑：三十年高速城镇化积累海量存量住宅，但国内人口拐点已显现，多地商品住宅用地供应进入存量去化周期，市场需求从“人人有房住”转向分层化品质居住。

　　“当下经济发展重心已经从‘投资于物’转向‘投资于人’,房地产作为家庭资产的重要部分，其投资逻辑正发生变化，服务于居住体验和生活质量的配套设施将成为房地产投资核心。”杨志恒预判，未来房产或将转变为折旧型消耗品，持有过程中持续产生物业、维修保养等成本，逻辑与私家车高度相似。

　　市场需求分化特征也愈发突出：二孩、三孩家庭催生大面积改善户型需求，单身青年偏好单人小户型；行业逐步完善住宅性能评定分级体系，老旧砖混住房的市场认可度走低，而质量过硬、绿色节能、智能配套齐全的高品质住宅会获得更高估值，更受市场青睐。

　　未来以消化存量为主

　　行业迎来多元转型

　　从长周期来看，未来5至8年，市场核心任务是消化现有庞大存量房源，不适宜大规模新增住宅开发。杨志恒教授对比东京、首尔等国际大都市发现，即便持续涌入年轻人口，新增住宅供给也始终保持克制。后续，随着住房70年使用年限陆续到期，结合城市功能板块不断优化，部分住宅或将变更用地性质，转为城市公园、公共绿地等，这是一个很好的规划指引。”杨志恒说。

　　同时，房地产在国民经济中的支柱地位逐步弱化，经济增长重心转向教育、康养、科创、消费领域，但住房作为规模最大的大宗消费品，仍具备极强产业带动能力，旧房翻新、家装家电、物业服务、住房租赁、医养结合等将开辟全新增长赛道。

　　杨志恒表示，从增量扩张到存量提质，从金融投资品回归大宗耐用消费品，我国房地产市场将完成历史性转型，告别全面普涨周期，进入品质为王、板块分化、流通优先的全新发展阶段。

　　被定义为“大宗耐用消费品”

　　房产投资属性退潮

　　近期，国务院正式批复的《扩大消费“十五五”规划》(以下简称《规划》)部署的28条重点任务中，有多条举措与住房密切相关，房地产领域再度被重点提及。尤其是对于住房的定位，在《规划》中被纳入大宗耐用消费商品类目，是推动商品消费扩容升级的重要环节。其中明确：通过“换房、改房、管房”激活住房消费潜力，推动房地产从单纯的交易拉动转向存量运营、品质提升的全新模式。

　　专家表示，这一政策表述的转变意味深长。长期以来，住房被赋予过多的金融属性和投资功能，房价的上涨预期，催生了大量投机性需求。而当住房被重新定义为“大宗耐用消费品”时，其属性回归本质——就像汽车、家电一样，住房的核心价值在于居住使用，而非升值套利。

　　“届时商业地产也会同步迎来剧烈分化，曾经流行的‘一铺养三代’投资逻辑正在发生显著分化。”杨志恒教授表示。大型综合商圈、社区便民底商现金流稳定，具备长期持有价值；零散临街商铺经营承压、需求萎缩，普通居民或将逐步退出商业地产投资赛道。

　　市场研究人士分析认为，当前市场投资性购房需求已大幅萎缩，房价长期单边上涨、炒作获利的空间基本消失。衡量房产投资回报的核心指标租售比，当前多数城市住宅租金回报率不足1%，低于国际公认较为合理的区间；配套薄弱、区位缺乏支撑的房源，估值面临调整压力。

　　该人士进一步分析，三十年来楼市长期由需求侧主导，形成量价同涨的独特走势；即便房企开发体量庞大，在整个房地产市场中占比依旧有限。开发商必须贴合真实居住需求打造产品、随行就市定价，脱离居民需求的高溢价楼盘将持续失去市场。

　　家庭资产配置思路同步调整，如今大众持有房产时，优先考量安全性与流动性，不再将不动产作为财富囤积的核心载体。专家提出，提振住房大宗消费的治本之策不在于短期刺激购房政策，而是深化收入分配改革，完善医疗、养老、教育、社会保障，只有消除后顾之忧，居民才敢于释放住房升级消费意愿。对于普通购房者，置业重心重新回归居住本身，依靠房产套利的时代落幕；对于地产行业，存量运营、城市更新是突破增长瓶颈的核心转型出路；对于地方治理，盘活存量住房、优化片区配套、释放改善型住房消费潜力，将是未来十年住房领域的核心工作。

　　正如杨志恒教授所说：“无论从政策研究还是从社会发展的角度来说，房地产都是经济稳定的‘压舱石’,所以要从发展的角度看待房地产行业转型，其促进增长的底层逻辑依然存在。”存量房时代不是终点，而是中国房地产市场走向成熟、走向高质量发展的新起点。