漳州：探索城市更新“龙江样板”

为同类型城市的更新改造

提供了一个可借鉴、可复制的鲜活样板

　　傍晚的九龙江畔，晚风轻拂。福建省漳州高新区龙江岁月园区的星光大道上，美食市集正热闹开张，各色摊位小推车沿路排开。水仙花、文创产品等“漳州好物”吸引市民游客驻足挑选，地道的麻糍、四果汤等小吃香气四溢，洋溢着浓厚的市井烟火气。

　　家住附近的张秦漫步在江边，他记得几年前这里还是一片杂乱无章的河滩地，杂草丛生，垃圾堆积，生活污水、雨水直排入江。“夏天连窗都不敢开，臭味能飘进屋里。”他说。如今站在同一位置，眼前已是清水绿岸、鹭鸟翩跹。

　　龙江岁月位于漳州高新区内，九龙江西溪南岸，是在滨水河滩陆地空间综合生态、水利、安全、农业、住建、自然资源、科技、文化、经济、运动、旅游、休闲等多领域、多业态为一体的更新改造项目。

　　这片区域曾因行洪安全等规则限制“不能建”，又因环境污染与民生需求“必须治”，一度成为漳州城市发展中的难题。然而，短短几年间，漳州高新区通过一场系统性的城市更新实践，以5000万元财政投入启动，最终撬动总投资27亿元投资，形成了近20亿元的国有有形优质资产，未来每年可产生约1.8亿元的经济效益，不仅解了发展难题，还实现了良性循环，取得了治理、经济、社会多重效益。

　　住房城乡建设部原总经济师、全国工程勘探设计大师杨保军曾多次到龙江岁月考察，在接受《中国新闻周刊》采访时他表示，龙江岁月是一次在政治站位、发展理念和治理能力上的系统性破题。它证明，在坚守安全底线和生态红线的前提下，通过科学论证、协同机制与担当精神，可以在现有法规框架与行政壁垒中，找到破解复杂困局、激活存量空间的新路径。这也为全国同类型城市的更新改造，提供了一个可借鉴、可复制的鲜活样板。

从“生态伤疤”到田园都市新地标

　　九龙江是一条流淌着千年文脉与人间烟火的水系。它不仅孕育了沿岸沃野，更见证了闽南文化的生息与绵延。自唐开漳以来，江水悠悠，承载过陈元光将军屯垦安民的舟楫，映照过朱熹讲学传道的衣冠，也听过月港兴盛时番舶云集的潮音。江水不语，却沉淀下海洋文明的开放与农耕文明的淳厚，交织成漳州人敢拼敢闯的集体性格，漳州人对九龙江有着特别的感情。

　　漳州高新区党工委书记陈建进在接受《中国新闻周刊》采访时指出，这个项目以“龙江岁月”为名，蕴含了漳州“田园都市、文化名城”的核心精神，旨在打造历史与现代交融、生态与人文共生的城市滨水空间。

　　漫步于龙江岁月，一步一景。江水缓缓流淌，倒映着蓝天白云与对岸错落的高楼。不远处的稻田花海，随着四季有序轮转：上半年是金黄的油菜花田，下半年转为金灿灿的稻海；水稻收割后，土地又将种上多样的应季蔬菜和花田，确保四季有景可赏，成为田园都市新地标。

　　经过一片名为“翠影池”的池塘时，龙江岁月管理运营方漳州高新区圆新集团总经理助理方宇对《中国新闻周刊》表示，项目启动前来踏勘时，这里气味刺鼻，池底淤积着厚厚的淤泥和各类垃圾。如今经过系统治理，池水清澈见底，已成为村民和游客休憩游玩的亲水空间。沿途的湖心岛上，每到傍晚便有成群白鹭归来，在树梢栖息繁衍，宛如点点白帆。水清鹭来，正是九龙江水环境改善的最直观写照。

　　方宇回忆，2020年初项目启动之前，这片江滩地却是另一番景象。当时这里环境脏乱、隐患突出：违章建筑丛生，不少房屋年久失修，渐渐成了“生态伤疤”；大量林地、田地被违规改变用途；区域基础设施薄弱，公共服务几近空白，与对岸的城市形象形成巨大反差；虽紧邻江边，滨水公共空间可达性却很差，“临江不见江”。

　　杨保军提到，长期的水流冲刷与沿岸无序的人类活动，不仅威胁岸线安全，导致河道污染严重，既影响漳州本地，也危及下游厦门的水源安全。他说，治理九龙江、守护一江清水，成为当地一项紧迫的政治任务和民生工程。

　　面对九龙江畔这片承载着漳州人情怀却又问题丛生的区域，项目在启动之初便面临多重挑战。杨保军指出，该区域属于河道行洪区，受多项法律法规约束，土地开发利用限制严格，原则上不宜进行建设。但是，若不从根本上转变沿岸村民原有粗放、可能产生污染的生产生活方式，江岸环境顽疾便难以根治；而过去“征地拆迁、异地安置”的旧模式，在当下也已难以为继。

　　“人民城市人民建，人民城市为人民”。“人民城市”理念坚持以人民为中心，聚焦人民群众的需求，合理安排生产、生活、生态空间，走内涵式、集约型、绿色化的高质量发展路子。

　　陈建进曾在住建系统工作过多年，长期与城市建设规划打交道，他提到，“人民城市”理念为龙江岁月的城市更新指明了根本方向，提供了根本遵循。

　　他提到，当前许多城市更新项目面临一个普遍困境：许多现行规定是基于多年前的技术条件、认知水平和安全理念制定的，为追求概念上的绝对安全，设定了“一刀切”的限制规定。但如今，我国的工程技术、监测预警和应急管理能力以及已规划建设的其它工程措施早已不可同日而语。

　　陈建进认为，若仍机械套用过去的安全标准与规则限制，不结合现状进行科学评估与改造更新，既不经济，也不符合“人民城市”让空间活起来、用起来的初衷。“龙江岁月位于城市上游滨江段，是漳州从‘滨江’向‘滨海’跨越的起步区与关键节点，如果不进行城市更新，何以支撑起漳州未来发展雄心？”他说。

　　通过几年的更新改造，龙江岁月消除了安全隐患，提升了生态环境，激活了冷静资源，改善了滨江风貌，植入多种功能业态，还让被擅自改变用途的农用地、林地、水面等回归其合法属性与生态功能，并解决了滨水空间“临江不见江”的困境，实现了“还江于民、还岸于民、还景于民”的美好愿景，满足了人民群众“望江、亲水、触绿”的新需求。

新模式绘就新蓝图

　　对于漳州高新区而言，如何在多重约束条件下推动如此大规模城市更新，并无现成经验可循，必须走出一条符合本地实际的高质量发展新路。

　　2020年初，龙江岁月城市更新改造项目“破题”启动。“在安全方面，我们论证了在现代工程技术、智慧监测预警和应急管理体系和已实施的其它工程措施的支撑下，项目足以应对以往被视为‘红线’的防洪等安全挑战；在实施路径上，明确了生态修复与活化利用的具体方案；在成效层面，确保了项目的经济可持续性与社会综合效益。”陈建进说。

据了解，为推动项目落地，破解既有制度障碍与各部门间的行政壁垒，漳州高新区探索审批模式，综合法定审批要素，整合多部门联动审批，变传统的“串联审批”为“并联审批”，探索一体化审批，将自然资源、住建、水利、生态环境、农业农村、林业等所有关联部门的技术标准和审批要件全部整合其中，通过召开联合审批会，召集相关部门协同审议、同步推进，大幅提升了审批效率。

　　资金是所有城市更新项目面临的普遍难题，对于龙江岁月这样规模庞大、投资额高的项目而言，资金瓶颈更是决定项目成败的关键。陈建进介绍，漳州高新区坚持“建成一部分、开放一部分、运营一部分”策略。一边改造，一边对已改造成熟、可投入使用的区域适当引进适宜消费业态，让项目尽早产生收益和现金流，从而反哺后续的持续建设与优化，更是彰显项目活力和成长性。随着业态的不断丰富和人气聚集，经济效益初步显现，原先对项目持观望甚至怀疑态度的社会资本和金融机构，开始积极响应项目融资需求。

　　“起初他们认为在这里投资会‘有去无回’，但在看到经营业态逐步导入、整体氛围不断形成，看到实际客流和收益后，才感受到这个项目从策划、设计、建设到运营，确实朝着我们最初描述的方向发展。”陈建进说。

　　此外，漳州高新区还创新实行土地征收新模式，采用农村集体土地经营权流转至国有企业名下的方式，实行“一次流转、分期付款”，分十年支付，第一年仅需支付原有征收模式总额的25.6%，同时确保村民十年内获得年化约8.7%的财产性收益。通过科学调配资金，既减轻区级财政压力，又增加群众收益。

　　杨保军认为，龙江岁月之所以能成功，核心在于构建了“可持续的自我循环能力”。

　　相关数据显示，该项目形成的权属清晰、使用率高的优质资产，通过租金、经营分成等多种途径产生持续收益。这笔收益足以覆盖项目的日常运维、管理成本乃至金融机构的融资本息，实现了项目整体资金平衡与长期良性循环，摆脱了以往许多公共项目对财政补贴的持续依赖。

　　“我们的核心目标，是通过成功打造一个有影响力、有温度的城市IP，有力支撑漳州‘田园都市、文化名城’的城市定位，履行好我们作为属地应有的担当和责任。”陈建进说。

　　国家发展改革委宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所副研究员金田林对《中国新闻周刊》表示，龙江岁月项目已成为漳州优化城市功能布局、增强区域吸引力的重要战略支点，它强化了漳州在厦漳泉都市圈价值链中的地位，为承接高附加值功能、促进本地产业升级创造了条件，是实现城市能级跃升、构建可持续区域竞争优势的关键实践。

在存量中创造无限增量

　　住在漳州古城区的陈利没想到，龙江岁月会涌现出这么多富有特色的街区和市集。他曾在龙江岁月鹭洲路龙江雅市的古玩市集里，淘到一本合心意的旧书。“以前基本只能去网上碰运气，真没想到现在能现场挑选。”他说道。

　　圆新集团资产运营部经理陈智告诉《中国新闻周刊》，鹭洲路龙江雅市已常态化举办各类主题市集，未来还将按照“文创”“字画”“中医药”等主题系列化轮动，持续为街区注入新鲜感与吸引力。

　　不仅市集热闹，各类文化业态也在此生根。2025年，王琦闽台书院落地龙江岁月，书院办公室主任高赐勇告诉《中国新闻周刊》，他们依托龙江岁月，定期开展中医药知识培训和健康诊疗服务，吸引了周边众多居民，在园区内逐渐形成了浓厚的中医文化氛围。

　　据了解，园区依据更新改造进度及各节点功能特色，分批有序推进园区业态招商，确保园区可持续运营管理。目前，已导入商务办公、中医诊疗、餐饮美食、儿童游乐、温泉康养、房车营地、精品民宿等经营业态。常态化举办龙舟赛、马拉松、网球赛、音乐会、研学、科技展等各类赛事活动。

　　在取得初步运营成效和客流基础后，项目着眼长远，打造AI创客基地、高质量户外运动目的地、省级户外研学基地和中心城区多维一体游乐营地。如今的龙江岁月，已不再是一个静态的观光景点，而是一个持续生长、充满活力的城市生活创新空间，成为漳州共享美好生活的“城市客厅”与“文化舞台”。

　　新场景新业态自然带动了新消费。数据显示，2025年龙江岁月全年累计人流量约1200万人次，现阶段园区平日人流量稳定在1.7万人次以上，节假日可达3万—5万人次，且人流量在不断增长。

　　中国旅游研究院研究员黄璜对《中国新闻周刊》表示，龙江岁月成功跳脱了传统滨水开发或景观工程的局限，构建了一套“文化为魂、生态为基、民生为本、产业为翼”的复合型更新范式。黄璜认为，龙江岁月未来应继续拓展区域协同的联动效应，将项目从点状的成功经验，升维为串联整个九龙江流域文旅资源的“发展廊道”规划，通过持续迭代升级，有望从一个成功的城市更新项目，跃升为展示中国式现代化城市建设与文旅融合成果的典型窗口。

　　区域价值的提升，也产生了强大的“磁吸效应”，直接带动了周边区域的价值跃升。龙江岁月的生态环境，吸引了漳龙集团、九龙江集团等一批优质企业及机构相继落户，新的CBD高端商务板块正在其周边加速形成，生动诠释了“生态改善—环境增值—产业集聚—区域升值”的良性循环发展逻辑。

　　杨保军表示，龙江岁月项目表明，成功的城市更新必须具备系统视野，坚持多维目标统筹，不能以单一目标简单替代整体协调发展。陈建进提到，漳州高新区所有的更新改造原则，均坚持“政府主导、企业运营、社会参与”的原则，把握“适时导入业态”的节奏，确保项目不是“昙花一现”的形象工程，而是一个能够自我造血、可持续发展的有机生命体。

　　北京大学政府管理学院教授马亮对《中国新闻周刊》表示，龙江岁月通过创造性的政策设计与执行，展现出较强的顶层设计与统筹能力，实现了多方共赢并创造了生态、安全、经济、社会、文化等多种价值，是在“人民城市”理论基础上发展起来的治理创新实践。

　　杨保军指出，任何创新突破的背后都需要极大的勇气与担当。当前城市发展正从增量建设转向存量更新，许多难题无法沿用旧思路解决。面对合规挑战与多方压力，龙江岁月项目团队没有选择退缩，而是在不突破安全底线和生态红线的前提下，以改革勇气和创新思维，在存量中创增量，在约束中寻突破，带动了百业兴旺。这一过程本身，正是对“人民城市”重要理念和高质量发展要求的具体践行与生动诠释。

　　发于2026.3.9总第1226期《中国新闻周刊》杂志

　　杂志标题：漳州：探索城市更新“龙江样板”

　　作者：陈淑莲