预售要封顶、定金不超1%……北京楼市新政将带来哪些影响？

　　为加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，北京市多部门联合印发了《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。《实施意见》明确了全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、持续做好市场秩序规范和质量监管等六方面政策措施，自2026年9月24日起施行。这将给房地产市场带来哪些影响？

　　北京市出台的《实施意见》全面严格预售管理要求，明确自2026年8月28日后，北京市新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，新项目申请预售的，其预售资金将全额、全过程监管，且在项目联合验收后，方可解除资金监管。

　　为了确保在途项目平稳过渡，《实施意见》以2026年8月28日为关键分界点做了三类区分，特别是对已取得土地使用权但未取得规划许可证的项目，允许在2027年底前仍可按原有预售条件申请，但需加强资金监管并报市级备案。

　　《实施意见》规定，要有序实施现房销售，2026年8月28日起，新项目优先选择现房销售。在现房销售过程中，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。

　　此外，资金监管与主办银行制度也是本次改革的核心抓手，直击过往预售制下资金挪用、烂尾等痛点。《实施意见》明确，要推行主办银行制度，2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行。

　　专家指出，这一规则将显著改变房地产企业传统的“高周转”模式。过去房地产企业依靠提前预售、快速回笼购房者按揭款，滚动拿地、扩张规模；新政策下预售回款时间大幅延后，现房项目更是要等到完成房屋首次登记后才能正式卖房，资金沉淀周期显著拉长。

　　为了缓解房地产开发企业资金压力，《实施意见》还明确2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可以按照国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可以延长到出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

　　新规实施后，对购房者而言最直接的好处是什么呢？简单来说就是购房安全性显著提升，新出让地块预售必须主体封顶或是直接现房销售，房屋主体质量、户型、配套都可实地核验。专家认为，对于北京楼市，政策有助于市场平稳出清，守住民生底线，实现房地产行业与城市发展的良性循环。

　　监制丨樊新征

　　记者丨王逸群